既存の収益マンションの収益を自己資金に相続対策と長期の安定収益のために土地の選定から行い、しっかりと市場調査を行った企画で新築マンションの建築したケース
繊維業を営んでいた顧客が、今後の業界の見通しに不安を感じていたところに、土地の有効利用による、安定収入でマンション建築をご提案。底地の買取交渉をして土地の所有権を取得し、マンション建築を計画 土地面積は400坪ほどあったが、敷地を全て使うのではなく、その内の150坪ほどの利用で、事業費を抑えて行った。その理由としては以下の通り。
ご親族が亡くなられてから、遊ばせていた建物と借地の問題で「どうにかしたい」がどうしたらよいか？よく分からないとのことでご相談に来られました。ご意向としては、誰も住んでいないところに地代を払い続けていたくないということでした。 まずこの借地の問題を何とかしなければ、地代は毎月かかってきます。
事業主の要望で中心部から少し離れた立地で、土地価格を抑えた全体予算3.5億円ほどで、 土地を購入して新築マンションを建築。 長期の安定経営を考えての相続対策として決意された。 全体予算の割合は、・土地 約20% ・建物 約80% 土地価格を抑え、建物の効率性を重視しての事業計画を行った。
現状の資産背景や相続人の確認などをヒアリング。顧客の意向としては、相続対策のためにもまず株を売却し、現金を自己資金に優良不動産を購入したいとのことであった。
古家付きの土地を市場価格で購入し、その後直ぐに建物を解体した。その土地に「マンション建築プロデュース三つの力」を活かした、賃貸マンション建築のプランを企画し、建築確認申請を取得。 その土地とマンション企画プラン付きの建築確認申請を売買市場価格の約1.5倍で、それをなんと不動産のプロ、マンションデベロッパーに売却することに成功した。
築35年の木造アパートとその土地を所有していたが、アパートの減価償却もなく、土地も約300坪と広大な土地に駐車場とアパートの賃料収入があったが、アパートも空室や賃料の下落で収入が減る一方であった。 土地も広いため固定資産税も高く、所得税も納めるとほんのわずかしか残らず、その時点では相続をしたときに土地の相続税評価額も2億円もあり、このままでは多額の相続税を支払わなくてはならず、何とか相続をするまでに相続税対策をしたいと深く悩んでおられた。
土地は借地権で築40年も経っていた木造アパートだったので、雨漏りなどの修繕費がかさんでいて、赤字の経営が続いていたが、建築当初からの入居者もいるし、建て替えようにも借地だし借入も難しく、どうにか出来ないものかと深く悩んでおられたところをご提案させていただきました。