不動産鑑定評価の三手法
不動産価格や賃料の求め方
不動産の鑑定評価の方式には、減価方式、比較方式、収益方式の三方式がある。
- 原価方式（原価法）・・・不動産の再調達に要する原価（費用）に着目している。
- 比較方式（取引事例比較法）・・・不動産の取引事例に着目している。
- 収益方式（収益還元法）・・・不動産からの収益に着目している。
| 方式 | 視点 | 価格を求める手法 | 賃料を求める手法 |
|---|---|---|---|
| 原価方式 | 費用性 | 原価法（積算価格） | 積算法（積算賃料） |
| 比較方式 | 市場性 | 取引事例比較法（比準価格） | 賃貸事例比較法（比準賃料） |
| 収益方式 | 収益性 | 収益還元法（収益価格） | 収益分析法（収益賃料） |
価格や賃料の一般的要因は、対象不動産の地域を通じて不動産の価格に直接・間接の影響を与えるもので、 例えば都市への人口集中は住宅等の需要増をもたらす要因となる反面、人口の流出は住宅に対する需要を減少させる要因となる。不動産の価格も需要供給のバランスを反映して形成されているが、社会的要因の動向は間接的ながら将来の需給関係に影響を及ぼし、不動産の価格を変動させる要因ともなる。