土地活用でマンション建築プロデュース
東京不動産プロデュースでここまで変わる収益性！
まずはご相談ください！
土地活用 無料相談
このようなことでお悩みではありませんか？
- この土地には何が適しているのか？
- マンションだと何階まで建てられるのか？
- まだどれだけ収入が上がるか？
- 土地を貸しているが、解消できないか？
- 今、お話している建設会社の金額より本当はもっと安くならないの？
- 土地を売りたいが、いくらくらいになるのか？
品質を落とさず30%のコストダウン
「どこを相手」に工事を行っているかでハッキリ分かる！ 利益率＝“建築費”明らかに価格と仕上がりが違います
ハウスメーカーや土地活用系建設会社との「資産価値」「収益性」の違いをご確認下さい。
これだけ大きく利益が違えば、お客さんの建築費にそのまま跳ね返ってきます。
マンションによく慣れた大手建設会社なら、上記の利益水準で基本的には行っています。
土地活用といっても、これでは本当に土地を活用できているか分からなくなります。
土地活用で賃貸マンションを建築する場合に一番大事なのは、投資額＝“ 建築費 ” なのです！
東京不動産の土地活用「マンション建築プロデュース」 では、下記の実績のように分譲マンションクラスのハイグレードな賃貸マンションに仕上がります！
どのように行えばしっかり長期の安定、安心、賃貸経営に繋がるかは、下記の「三つの力」をご確認いただき、しっかりと土地活用にお役立て下さい。
「三つの力」がここまで変える！
資産価値と収益性が将来的に安心感を生む
ハウスメーカーや土地活用系建設会社との比較
決定的な違いは「利益構造」です
東京不動産の建築プロデュースは、あくまでもプロとしてお客様の代理として事業を行います。そこにコンサルティング料として、報酬を頂きますので建築費を抑えたところで利益は減りません。しかし、ハウスメーカーや、土地活用系の建設会社は、どこで儲けるかといえば、建築費しかないのです。ですから建築費を抑えれば抑えるほど、利益は減っていきます。
入札方式が、より適正な価格を実現します
建築費は競争入札によって、より「適正な価格」で実現します。
勿論、お付き合いのある建設会社などに参加いただいても構いませんし、営業に来られていた、ハウスメーカーや土地活用系の建設会社の参加も大歓迎です！
入札では価格が合わないでしょうけど・・・
しかも土地を所有している、地主に対しての営業を行うのに建物の価格だけで、「利回り5～8%」です。一般的に販売されている一棟の新築マンションでも6～8%位です。どれだけ儲けているのかが、おわかり頂けると思います。土地を持っている地主だからといって有利なわけでもなく、新築の一棟マンションを買っても利回りが変わらなければ、ゼロから始めた不動産投資と大差はありません。
家賃保証やサブリースについて
家賃保証が安定経営だと、思われていませんか？
何もせずに安定的に入ってくる方が安心のように思えるのかもしれません。
そのような場合には、もともと保証のリスクを建築コストに上乗せされているので、かえって建築費が高くなっているのです。
そもそも何千万、何億もする建築工事を受注するための安心材料であって、しっかりと最初の建築費で一般の建築工事よりも2～3割も高い利益をとっているのです。
また、30年の家賃保証だといっても数年ごとの更新で家賃相場が下がり、空室が埋まらなくなれば保証家賃も下げられてしまい、合意が得られなければ解約されてしまうのです。
しかし、地主はその時には逃げ場がなくなっているが、ハウスメーカーや土地活用系建設会社は、建築時にしっかりと儲けているので後々の家賃保証で利益が出なくても、解約すれば逃げられます。
結論、そもそも家賃保証をしないと成り立たないマンション経営なら、
賃貸事業として収支が合わないので建築するべきではないのです。
「資産価値」＝土地と建物でいくらで売れるか？
土地建物を売却し、借入金返済しても十分な現金を残せます
土地活用でマンション建築をする際に、建築資金として億単位の借入れし、その借入がきちんと返済できるのかを不安に感じられる方が多くおられることと思います。
しかし、仮に売却して全額返済した後にも十分な現金が残せるとすれば「恐れるに足らず」ではないでしょうか？最終的には返しきれない借入にはリスクが大きいと思いますが、土地を担保に入れて借入を行うので売却しても土地代の現金は残ってくるのです。
しかも、いるだけでも5年分の家賃収入として、現金は貯められるのです。
仮に5年間所有して、売却をした場合
建築費等(借入金） 3億円 ・ 金利 2.5% ・ 返済期間 30年
家賃収入 3,000万円、純収入2,400万円（管理費等を除く）／年間の場合（利回り10%）
| A,5年後の売却価格（利回り8%の場合） | 3億7,500万円 |
| B,5年後の借入残金 | 2億6,500万 |
| C,5年間のキャッシュフロー（管理費等、元利返済金を除く）※所得税含まず | 1,000万円（年間）×5年分＝5,000万円 |
| D,差し引き残金（A+C)-B=D | 1億6,000万円 |
（※所得税、減価償却費などを厳密に計算することにより、実際の金額は異なります）
売却してもこれだけの現金を残すことも可能な、収支計画を行っていれば、借入に対する考え方も、見る角度を変えればお金を生む借金になります。勿論、建築費が高すぎたり、立地が悪くて家賃があまり取れない地域であれば、収支も悪くなりますので、売却しても土地代ですら「マイナス」になることもあり、大きなリスクを抱える借金になってしまいますので十分な注意と計画が重要です。
「利回り10%以上」がマンション建築を行う時の「GOサイン」です
東京不動産プロデュースの土地活用では、あらゆる角度からリスクを検証し、顧客の大事な財産を守り、資産価値の高い財産に変えていくためには、“より良い建物”を“より適正な価格”で創り上げることが絶対条件だと肝に銘じております。
土地活用にてマンション建築プロデュースのコンサルティング受注可能地域としましては、東京都23区及び神奈川県の一部とさせていただいております。土地活用をお考えの際には、是非ご相談下さい。